消费增速-当房地产投资与其他宏观经济指标之间存在高度相关性的时候-四川旅游资讯网

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                            從短期宏觀調控經驗看,房地產也是十分重要的工具:每當宏觀經濟下滑加速,信貸對房地產的刺激力度就會增加;反之,當房價上漲過快,房地產金融政策就會收緊。房地產調控政策一直在有節奏地「松」與「緊」,成為宏觀調控的重要政策工具。

                            房地產投資的增速與GDP及工業投資增速等宏觀經濟指標之間出現了背離,是我國經濟運行中出現的新現象,值得關注。

                            從剛剛公布的7月份宏觀經濟數據看,房地產投資同比增長10.6%,比1-6月有所回落,但1-7月房地產投資增速仍然處在最近四年的相對高位,這個速度高於去年底的9.5%,更高於2017年的7%。2015年初的房地產投資增速是2%,隨後持續回升。

                            從過去十幾年乃至更長時間區間的統計數據看,房地產投資與其它宏觀經濟指標之間有較強的相關性。

                            中國社會科學院財經研究院的倪鵬飛研究員的研究團隊認為,房價與消費存在倒「U」形關係。2004年以來,全國城市房價均處在倒「U」形的左側,即房價對消費的財富效應一直以來佔據主導位置,房價與消費存在正相關關係,房價的財富效應較為顯著。2016年後,房價對消費的擠出效應開始顯現,房價與消費之間的倒「U」形拐點出現。

                            同時,7月社消零售增速7.6%,限額以上零售增速2.9%,均較6月明顯下滑。

                            當房地產投資與其他宏觀經濟指標之間存在高度相關性的時候,房地產成為最重要的宏觀政策工具。當房地產投資與其他宏觀經濟指標之間相關性減弱,甚至出現逆相關性時,房地產在宏觀決策中的重要性必然會降低。

                            與房地產投資形成較大反差的是其他宏觀經濟指標,例如,全國固定資產投資、民間投資增速分別回落至5.7%、5.4%;7月規模以上工業增加值同比增速4.8%,較6月明顯下滑。

                            房價收入比等於9時,「財富效應」與「房奴效應」相等。2018年我國城市住房的房價收入比的平均值是9.1,這意味着房價上漲對消費的作用進入了一個臨界點,房價繼續上漲對消費的副作用日漸增加。

                            最近人民銀行也做了類似的研究(參見央行近日發佈的《中國區域金融運行報告(2019)》),他們是從居民負債水平來分析房地產對消費的影響。中國居民部門在2008年國際金融危機后經歷了三輪快速加槓桿,槓桿水平已經從低於20%升至50%以上。計量分析結果表明,控制人均可支配收入、社會融資規模等因素后,居民槓桿率水平每上升1個百分點,社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。在當前的背景下,居民負債主要是按揭貸款,按揭貸款的增加主要受房價與住房交易量的影響。此項研究可以描述為,房價上漲導致居民債務槓桿增加,影響居民消費。

                            房地產投資與其他宏觀經濟指標之間為何出現背離?有研究表明,它與居民的債務槓桿比例有關,也與房價有關。通常情況下,居民的債務槓桿比例與房價之間是高度相關的。

                            當房價上漲的時候,對居民消費的影響主要表現為「財富效應」和「房奴效應」。「財富效應」是指房價上升使得擁有住房的人財富增加,從而刺激消費需求增加。「房奴效應」是指房價上漲導致居民被動增加儲蓄,用於購買住房的支出增加,而用於消費的支出減少。因此,房價對消費的作用取決於「財富效應」與「房奴效應」的相互抵消的結果。

                            從已有的研究看,「財富效應」與「房奴效應」與住房的估值(通常用房價收入比來度量,也可以用租金資本化率來度量)水平有關,也與居民的總體債務水平有關。住房的估值水平超過一定的閾值之後,「房奴效應」大於「財富效應」。

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